Balneário Camboriú sancionou nesta semana uma mudança que destrava planejamentos patrimoniais inteiros: a lei que reduz o ITBI — o imposto municipal pago na transferência de imóveis — de 3% para 1% nas operações em que o imóvel sai do nome da pessoa física para compor o capital de uma empresa.
Neste artigo, explicamos o que muda na prática para quem estrutura uma holding ou reorganiza o patrimônio, quais são os dois prazos que já estão correndo e por que aproveitar o benefício depende diretamente de como a estrutura da empresa foi desenhada.
O que mudou na prática
A redução atinge exatamente o movimento central de quem organiza o patrimônio familiar: transferir imóveis pessoais para dentro de uma empresa da família — o que, na estruturação de uma holding, é o passo essencial.
Esse passo, que antes custava 3% do valor de cada imóvel, agora custa 1% — de forma permanente. Em um patrimônio composto por vários imóveis, a diferença entre pagar 3% e 1% sobre cada bem representa uma economia expressiva, capaz de viabilizar operações que antes eram adiadas justamente por causa desse custo.
Os dois prazos que já estão correndo
A lei trouxe duas janelas de prazo que merecem atenção imediata — e cada uma se aplica a um momento diferente.
120 dias para operações novas
Quem fizer a operação daqui em diante precisa solicitar a guia do imposto em até 120 dias após o registro na junta comercial. É um prazo objetivo: perdeu o prazo, perdeu o benefício. Por isso, quem está estruturando uma holding agora precisa acompanhar esse cronograma com atenção, para não deixar o direito à alíquota reduzida escapar por uma questão de tempo.
180 dias para operações já realizadas
A segunda janela é a que pode valer muito dinheiro: quem já integralizou imóveis antes da lei, mas ainda não recolheu o imposto, tem até 180 dias para pedir a aplicação do 1%.
Na prática, isso significa que operações que ficaram paradas justamente pelo custo do ITBI agora têm uma janela para serem concluídas pagando um terço do valor. É uma oportunidade direta para quem começou a organizar o patrimônio, esbarrou no custo do imposto e deixou o processo em suspenso.
O ponto que decide tudo: as exceções da lei
Há um detalhe que decide se o benefício se aplica ou não: a redução tem exceções.
Empresas cuja atividade principal é a compra e venda ou a locação de imóveis — e aquelas constituídas exclusivamente para administrar imóveis — recebem tratamento diferente e podem não ter direito ao benefício.
Ou seja, aproveitar o 1% depende de três fatores combinados: de como a estrutura da empresa foi desenhada, do tipo de atividade que ela exerce e do cumprimento correto de cada prazo. E um único passo errado faz a economia não se concretizar.
Por que a estruturação jurídica faz diferença
É exatamente nesse ponto que a estruturação jurídica faz diferença. Transformar uma boa notícia em economia real exige a análise que confirma se o seu caso se enquadra nas regras do benefício e conduz a operação dentro dos requisitos e prazos previstos.
A diferença entre pagar 1% e pagar 3% — ou até perder o benefício por completo — está justamente nesses detalhes técnicos, que definem se a economia projetada realmente acontece.
Para quem vinha adiando a organização patrimonial pelo custo, o cenário mudou. E, pela primeira vez, o tempo conta contra quem espera: os prazos da lei já estão correndo.
Se você tem imóveis no seu nome e uma estrutura empresarial que poderia se beneficiar dessa mudança, vale a reflexão sobre o momento de agir.
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