Para quem incorpora, esse risco não é teórico: é o registro do empreendimento sendo barrado por causa do histórico do terreno e, quase sempre, isso aparece na reta final, com o lançamento feito e compradores esperando.
O cartório de registro segue uma regra simples de encadeamento: cada novo registro só entra se o anterior estiver certinho.
Se lá atrás houve uma venda feita só no papel, sem passar pelo cartório, ou uma herança antiga nunca registrada, cria-se um “buraco” nesse histórico e o registro do empreendimento fica parado até esse buraco ser tapado. Esse histórico completo aparece em um documento chamado certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel.
É ele que revela toda a cadeia de transmissões e os ônus que recaem sobre o terreno. Sem essa certidão limpa, o cartório não avança.
E enquanto o problema não é resolvido, tudo trava: o empreendimento não registra, os apartamentos não ganham matrícula própria, ou seja, não existem juridicamente como unidades independentes e os repasses do financiamento não saem.
É por isso que a checagem do histórico do terreno vem antes da proposta de compra, não depois. Um problema encontrado antes vira condição do negócio, resolvido pelo vendedor.
Encontrado depois, vira dor de cabeça do incorporador com a obra andando.
Analisar um terreno para incorporar não é só confirmar se o vendedor é o dono, é confirmar que o histórico todo aguenta o registro de tudo que vem depois.
Na sua análise de compra, o histórico completo do terreno é verificado antes da proposta ou depois de assinar?